Dal momento in cui il cliente, definito “mutuatario”, richiede il prestito ad una società, un ente “mutuante”, si avvia la cosiddetta “procedura di erogazione del mutuo”, la procedura che appunto, porterà (qualora tutto vada a buon fine, qualora ci siano tutte le basi necessarie), al soggetto l’accensione del mutuo da parte dell’ente al quale si sta effettuando la richiesta.

Ovviamente, questo processo, cambia in base al tipo di mutuo che si sceglie, in base alla somma che si richiede in prestito, nonché in base alla banca a cui ci si affida.
Tuttavia, per linee generali, possiamo distinguere delle fasi, dei punti che, aldilà delle piccole differenze, vengono sempre seguiti durante questo processo di erogazione del mutuo.

Il primo punto, che parte sin dal momento in cui il possibile mutuatario, apre la pratica per un possibile mutuo. Il “candidato” cliente, fornisce alla banca una serie di documentazione, tra cui molto importante il motivo per cui si sta chiedendo questo prestito, cioè le finalità del denaro che la banca potrebbe dare al cliente attraverso il mutuo.

Questa documentazione servirà dunque alla banca, per verificare che il richiedente sia idoneo o meno all’erogazione del mutuo!

Al momento dell’erogazione del mutuo (o meglio, al momento della richiesta inoltre), bisogna dare una garanzia all’ente di credito.
Bisogna cioè iscrivere un ipoteca sul bene che si vuole acquistare con la somma del mutuo, o porre un ipoteca su un bene già in possesso da parte del richiedente.
In quest’ultimo caso, sarà compito di un perito valutare il valore del bene che il richiedente vuole ipotecare, ovvero giudicare se il bene sia una garanzia sufficiente per il mutuo.
Questa valutazione, passa prima da un analisi dal punto di vista della documentazione cartacea del bene, poi ad un analisi “in prima persona”, per poi concludersi con il suo giudizio rispetto al bene da ipotecare.

Una volta conclusi tutti gli accertamenti, una volta esaminata tutta la documentazione etc, spetta alla banca decidere se concedere o meno il mutuo al richiedente.

Se la richiesta viene accettata, la banca stipula il contratto con il cliente, e soprattutto a questo va accompagnato il piano di ammortamento, nel quale si puntualizzano i dettagli del mutuo (la somma avuta in prestito dalla banca, e con che frequenza e con che intensità il cliente dovrà restituirla).
Una volta decisi anche questi ultimi dettagli, l’ente cede finalmente la somma al richiedente.

Ma, se la domanda di mutuo non viene accettata?
Magari perché il cliente ha già grossi debiti, o perché risulta che con altre banche non ha pagato delle rate entro le determinate scadenza.
Il rapporto tra cliente e banca, può considerarsi concluso.

La scelta del miglior mutuo per le proprie necessità deve necessariamente passare attraverso la richiesta di vari preventivi sui mutui. I preventivi mutui devono avere delle caratteristiche ben precise che non vanno confuse con le simulazioni fatte online sui siti di comparazione specializzati. Questi infatti, anche se spesso riportano la dicitura ‘preventivo’ mutuo offrono un servizio di ricerca delle condizioni che meglio rispondono ai parametri inseriti, e di comparazione tra le varie offerte (quest’ultimo diventa più affidabile se nei filtri interni si inserisce come fattore di comparazione il Taeg).

Anche la sezione o dicitura ‘fattibilità’ non dà alcuna garanzia sul fatto che il mutuo verrà concesso al 100%, perché mancano una lunga serie di indicazioni fondamentali, ma si tratta di un giudizio sommario che non preso in considerazione. Ciò non togli che si tratta di strumenti utili per fare una scrematura, ed iniziare ad orientarsi nel mercato, o scoprire se ci sono offerte vantaggiose in circolazione.

I preventivi mutui dovrebbero essere stampati su una specifica modulistica che riporta i dati della banca (non solo la denominazione, ma tutti i dati identificativi) e dovrebbe essere vidimato dalla persona che ha compilato il preventivo. Assolutamente non sono da prendere in considerazione fogli bianchi con l’intestazione della banca compilati a mano con dati sommari.

Tra i dati devono essere riportati: l’importo richiesto, la percentuale finanziabile, le spese di istruttoria e perizia, lo spread, il tasso di riferimento, la durata, il Taeg, l’esistenza i altre spese accessorie. Nel caso in cui vengano richiesti più preventivi, per ciascuna soluzione o durata dovrebbe essere compilato un apposito modulo completo di tutte le informazioni. Inoltre dovrebbe essere allegato un foglio che riporta in modo sintetico e chiaro i punti principali dell’operazione di finanziamento.
Non bisogna pensare che i preventivi mutui blocchino i tassi fissi o variabili (che verranno fissati a ridosso del rogito), o l’accesso ai tassi promozionali per i quali è richiesto che l’inizio della fase di istruttoria inizi entro una predeterminata scadenza.

Il Money Flow Index è un indicatore di momentum
che misura la forza dei volumi al rialzo o al ribasso di un titolo.

La funzione del Money Flow è simile all’indicatore RSI ma, mentre questo incorpora solo il prezzo,
il Money Flow index considera anche il volume.

Quando un titolo viene scambiato ad un prezzo più alto (Uptick), il Money Flow è positivo;
quando invece viene scambiato ad un prezzo più basso (Downtick), il Money Flow è negativo;
se durante una seduta il volume di scambi maggiore riguarda Uptick, il Money Flow è positivo;
se durante una seduta il volume di scambi maggiore riguarda Downtick, il Money Flow è negativo.

Tale indicatore serve per segnalare la possibilità di una imminente
inversione di tendenza.

Secondo l’analisi tecnica, infatti,
le divergenze fra l’andamento del prezzo del valore e l’indicatore
(per esempio il prezzo sale mentre il Money Flow segnala una inclinazione negativa)
sono un chiaro segnale di possibile inversione.

La scelta del periodo temporale sul quale  calcolare l’indicatore Money Flow,
come  sempre accade con l’analisi tecnica, è lasciata  alla scelta  soggettiva  dell’analista.

l mutuo seconda casa si discosta solo per alcuni aspetti dal mutuo prima casa, aspetti che tuttavia lo rendono più oneroso. Questo perché non gode delle agevolazioni fiscali, né della possibilità di accedere a forme di finanziamento con tassi agevolati. Ma anche perché la maggior parte delle banche applica spread più elevati, e quasi sempre l’ipoteca di primo grado (ma nella forma più costosa perché l’importo iscritto anziché sfruttare il rapporto di 1:1 è di 2:1, ovvero pari al 200% del valore dell’immobile). Infine anche sulla durata il mutuo seconda casa viene trattato con meno riverenza rispetto al mutuo prima casa: per quest’ultimo le durate oscillano in media tra i 30 e i 40 anni, mentre per il mutuo seconda casa la media si abbassa a 20 anni, e solo eccezionalmente supera i 25 anni). Senza tralasciare che non esistono mutui seconda casa con percentuali di finanziamento che superano il 75% dell’importo di acquisto o del valore dell’immobile.

Il mutuo seconda casa viene trattato in modo diverso rispetto al mutuo prima casa, perché la sua finalità è diversa, e rappresenta comunque un surplus rispetto alle esigenze abitative. Infatti mentre il mutuo prima casa va a finalizzare l’acquisto di un immobile che è essenziale per le esigenze di una persona, il mutuo seconda casa serve per acquistare un immobile da adibire a uso vacanza, o come investimento, attraverso i redditi da locazione. Vale il principio che chi può permettersi un qualche cosa di superfluo rispetto alle esigenze necessarie, deve pagare anche di più.

Calcolare l’economicità e i costi di un mutuo seconda casa è meno complesso rispetto agli stessi calcoli effettuati su un mutuo prima casa, perché viene meno la parte relativa al conteggio del ritorno economico legato alla detrazione fiscale. Questo perché il mutuo seconda casa non può usufruirne. Quindi per valutarne la convenienza è sufficiente andare a calcolarne l’onerosità. Un sistema estremamente faticoso, e che non può portare a stime affidabili completamente nel caso di mutuo a tasso variabile, è quello che passa per il calcolo degli interessi complessivamente pagati alla fine del piano di ammortamento.

Un sistema molto più sbrigativo invece è rappresentato dal Taeg che costituisce l’indice sintetico di costo complessivo dell’operazione di finanziamento, e comprende anche gli eventuali costi sostenuti per le spese di perizia, di istruttoria e assicurazione obbligatoria. Rimangono fuori solo le eventuali assicurazioni fidejussorie e le spese di incasso rid, qualora presenti. Il Taeg, a livello di sistemi di comparazione, è estremamente pratico da utilizzare, ed inoltre obbligatoriamente, per legge, deve essere specificato in ogni contratto di finanziamento, quindi a maggior ragione per un finanziamento importante come quello del mutuo.