Il settore degli immobili uso commerciale e quello immobiliare in generale è certamente tra i più colpiti dalla crisi, vista anche la restrizione del credito da parte delle banche. Alcuni analisti parlano di ritorno agli anni Novanta, quando a comprare un immobile erano soprattutto coloro che disponevano di liquidità, senza dover passare per la banca. Il problema è che oggi con la crisi economica e finanziaria in atto e le prospettive incerte per il futuro, è abbastanza problematico disporre di liquidi per l’acquisto di immobili uso commerciale.

Tuttavia, a leggere i dati, non sembra che il mercato immobiliare sia sprofondato, come invece avvenne nel 1992, anno in cui la recessione fece crollare i prezzi degli immobili mediamente del 60%. I prezzi oggi paiono, semmai, essersi stabilizzati lievemente al ribasso.

La minore domanda di acquisto e la minore convenienza a tenere un immobile sfitto potrebbe comunque portare ad un rinvigorimento del mercato degli affitti in generale e degli immobili uso commerciale in particolare (capannoni, uffici, negozi, ecc.), dove la crisi immobiliare si intreccia con quella delle attività economiche. Una maggiore domanda di affitti di immobili uso commerciale è certamente già in atto (dovuta anche ad una crescita della presenza di stranieri), legata soprattutto all’apertura di piccoli esercizi per la ristorazione, l’estetica e la vendita di alimentari. Il locale tipo è mediamente di 2-3 vetrine e compreso tra 30 e 100 metri quadri.

Per effetto della crescita della tassazione sugli immobili è oggi più necessario di ieri cercare di non mantenere infruttuoso un immobile, magari accontentandosi di un prezzo di affitto o di vendita inferiore, se non si vuole rimandare.
A chi rivolgersi? Per la ricerca di acquisto o di affitto di immobili uso commerciale esistono siti internet che svolgono un ruolo estremamente importante nel mettere in contatto la domanda e l’offerta.

Inserendo la tipologia dell’immobile o locale richiesto, il prezzo desiderato, la superficie e la città, è possibile trovare migliaia di offerte per qualsiasi esigenza. E’ possibile inoltre, in alcuni siti, trovare annunci di “cedesi attività“, per coloro che sono interessati, oltre che ai locali da acquistare o prendere in affitto, ad avviare una attività con l’apertura di un bar o ristorante piuttosto che di un negozio.

Per valutare la sostenibilità delle rate di un mutuo occorre sempre prendere in considerazione diverse proposte, dal tasso fisso a quello variabile o misto offerto da banche e da agenzie immobiliari. Queste ultime però, insieme con le case in vendita offrono anche finanziamenti e mutui, ma, se da una parte agevolano il cliente riducendo i tempi per stipulare un contratto, dall’altra hanno un costo.

Infatti lavorando quasi sempre per conto di una banca, vendendo i mutui di questa, le agenzie immobiliari sono pagate con una quota del mutuo concesso al cliente. Un costo che la banca mette a carico del cliente stesso. Per cui possiamo dire che i mutui delle agenzie immobiliari sono pù costosi di quelli delle banche.

Come fare per scegliere l’offerta migliore? Il cliente può rivolgersi ad un notaio di sua fiducia, al quale chiedere informazioni sugli aspetti tecnici del contratto (soprattutto i termini poco chiari). Per una consulenza sugli aspetti economici il cliente può rivolgersi ad un’associazione dei consumatori, che può valutare, non solo la parte legale, ma anche la convenienza economica del contratto. Per ottenere queste consulenze il cliente deve farsi consegnare dalla banca tutti i documenti del contratto, essendo un suo diritto, in base alle regole sulla trasparenza dei servizi bancari.

Il cliente ha dunque diritto di farsi consegnare dalla banca il foglio informativo (tra l’altro è sempre esposto nei locali della banca), dove sono riportate le condizioni economiche (tipo di tasso, il suo calcolo nel caso sia variabile, metodo di ammortamento, numero delle rate, loro periodicità e valore, altri costi) e legali (garanzie, condizioni, penalità) del contratto. Queste condizioni devono essere indicate anche in un documento europeo chiamato prospetto ESIS (European Standardised Information Sheet). L’ESIS è un prospetto informativo stabilito a livello europeo, standardizzato per tutte le banche e serve per orientare nelle scelte il potenziale cliente mutuatario, facilitando la confrontabilità dei mutui e la trasparenza delle condizioni applicate. Ogni cliente può richiedere alla banca il prospetto ESIS, relativo alla propria richiesta di finanziamento o mutuo.

Con queste informazioni il cliente può scegliere la proposta che ritiene più vantaggiosa ed in linea con le proprie esigenze.
Presentata la domanda di mutuo, ha diritto di ricevere dalla banca, prima della data della firma, una copia del contratto ed il documento riportante le condizioni economiche e legali. In base alla legge questi documenti non impegnano, né la banca ad erogare il mutuo né il cliente a firmarlo. Solo dopo aver letto e compreso, il cliente potrà firmare il contratto.

I pivot points, le resistenze e i supporti, per ciascuna coppia di valute, possono essere utilizzati per poter tradare con successo. Le strategie che sfruttano i Pivot Points, si basano su principi semplici e calcoli matematici, che sfruttano delle equazioni molto semplici, ma richiedono esperienza e possono a volte essere abbastanza articolate, per cui indubbiamente si può parlare di una forma di strategia avanzata nel Forex.

La strategia che sfrutta i Pivot Point può essere applicata anche allo Scalping, con la possibilità di avere delle indicazioni abbastanza chiare dei punti di entrata e di uscita. Specialmente nello Scalping, data la velocità delle operazioni, e le manciate di pips coinvolte in ciascuna operazione, da un punto di vista operativo, si dovrebbe fissare un range, intorno ai punto pivot, abbastanza piccolo (ad esempio al massimo 3 pip) calcolando anche l’applicazione dello spread da parte del broker. Inoltre sui supporti e resistenze, bisogna lim itare le proprie scelte per s1 e r1, poiché negli altri casi può essere opportuno lasciare il mercato.

Bisogna infine ricordare che i dati sui quali si basano i calcoli di pivot points supporti e resistenze sono storici, ovvero si riferiscono ai prezzi assunti nel giorno precedente a quello in cui viene fatto il calcolo, quindi in generale costituiscono un buon sistema per cercare di carpire il possibile trend di una coppia di valute, e se si è vicini ad un cambiamento o a un suo consolidamento, ma non va preso come un sistema infallibile.

Formule di calcolo dei pivot points, resistenze e supporti
Il calcolo dei pivot points, resistenze e supporti viene effettuato sulla base di queste semplici equazioni:

– Resistenza 3 = High + 2 * (Pivot – Low)
– Resistenza 2 = Pivot + (R1 – S1)
– Resistenza 1 = 2 * Pivot – Low
– Pivot Point = (High + Low + Close) / 3
– Supporto 1 = 2 * Pivot – High
– Supporto 2 = Pivot – (R1 – S1)
– Supporto 3 = Low – 2 * (High – Pivot)
– High= valore precedente più alto;

Low= valore precedente più basso;

Close=valore di chiusura della sessione precedente.

Molto interessante.

Una strategia di base, semplice da attuare, e che ha l’obiettivo di ridurre il rischio, è costituita dall’uso del Hedging Forex. Tuttavia nonostante la sua semplicità di attuazione richiede una certa dimestichezza con lo strumento da usare, per cui bisogna accumulare un po di esperienza, prima di riuscire a padroneggiarla. Da un punto di vista pratico, bisogna aprire allo stesso tempo due posizioni opposte sulla stessa coppia di valute, o su coppie contenenti valute correlate. Bisogna comunque considerare che l’apertura di due posizioni opposte non costituisce completamente un’operazione a costo pari a ‘zero’ poichè ci saranno i costi di spread, applicati per entrambe le operazioni, ed eventualmente i costi di rollover per posizioni mantenute aperte per un periodo non breve (almeno un giorno o di più).

Tipologie di operazioni del Hedging Forex
Esistono diverse tipologie di operazioni che rientrano nel Hedging Forex:

– sfruttare il rollover: se il broker accredita quotidianamente il rollover positivo, il guadagno consiste proprio in quest’ultimo (generalmente si usano due broker diversi, tra i quali uno applica il rollover e l’altro no. Se ad esempio per una coppia di valute il trend è positivo, si può aprire la posizione long con il broker che applica il rollover, e short con il broker che non lo applica);

– sfruttare la doppia posizione su coppie di valute correlate: si tratta di quelle valute che seguono l’andamento di altre valute (in questo modo si possono aprire delle posizioni che coprono le perdite e costruire quindi una strategia di copertura per unire le due coppie di valute correlate).

Molto interessante.

I titoli cambiari rappresentano una sottocategoria dei titoli di credito e come tali sono regolati dalle norme del codice civile oltre che dalla ampia normativa specifica.

I titoli cambiari possono presentarsi come una promessa di pagare una certa somma (pagherò o vaglia cambiario) oppure come un ordine impartito dal traente al trattario di pagare una certa somma.

La cambiale tratta contiene un ordine incondizionato del traente nei confronti del debitore (trattario) di pagare al beneficiario una determinata somma ad una certa scadenza in un certo luogo.
Il beneficiario della cambiale può essere lo stesso traente oppure un terzo soggetto.
Se la cambiale tratta viene accettata mediante apposizione della firma dal trattario allora quest’ultimo diventa l’obbligato cambiario, altrimenti l’obbligato è il traente

Il pagherò, o semplicemente cambiale o vaglia cambiario, è un documento contenente la promessa incondizionata dell’emittente di pagare al portatore una certa somma in una certa data in un determinato luogo.
Le figure coinvolte sono due: l’emittente che è colui che si assume l’obbligo di pagare e il prenditore che è colui in favore del quale vene fatta la promessa di pagamento.
La cambiale o pagherò cosi come la cambiale tratta è un titolo esecutivo in quanto permette di promuovere immediatamente le azioni per il recupero del credito senza la necessità di provare l’esistenza del diritto o della pretesa che si vuole soddisfare. Risulta però essere importante ricordare che per essere esecutiva deve essere applicato il bollo. Per dettagli è possibile vedere questa guida sul bollo cambiale su questo sito.

La cambiale rappresenta quindi uno strumento importante, anche se non più utilizzata come in passato.