l mutuo seconda casa si discosta solo per alcuni aspetti dal mutuo prima casa, aspetti che tuttavia lo rendono più oneroso. Questo perché non gode delle agevolazioni fiscali, né della possibilità di accedere a forme di finanziamento con tassi agevolati. Ma anche perché la maggior parte delle banche applica spread più elevati, e quasi sempre l’ipoteca di primo grado (ma nella forma più costosa perché l’importo iscritto anziché sfruttare il rapporto di 1:1 è di 2:1, ovvero pari al 200% del valore dell’immobile). Infine anche sulla durata il mutuo seconda casa viene trattato con meno riverenza rispetto al mutuo prima casa: per quest’ultimo le durate oscillano in media tra i 30 e i 40 anni, mentre per il mutuo seconda casa la media si abbassa a 20 anni, e solo eccezionalmente supera i 25 anni). Senza tralasciare che non esistono mutui seconda casa con percentuali di finanziamento che superano il 75% dell’importo di acquisto o del valore dell’immobile.
Il mutuo seconda casa viene trattato in modo diverso rispetto al mutuo prima casa, perché la sua finalità è diversa, e rappresenta comunque un surplus rispetto alle esigenze abitative. Infatti mentre il mutuo prima casa va a finalizzare l’acquisto di un immobile che è essenziale per le esigenze di una persona, il mutuo seconda casa serve per acquistare un immobile da adibire a uso vacanza, o come investimento, attraverso i redditi da locazione. Vale il principio che chi può permettersi un qualche cosa di superfluo rispetto alle esigenze necessarie, deve pagare anche di più.
Calcolare l’economicità e i costi di un mutuo seconda casa è meno complesso rispetto agli stessi calcoli effettuati su un mutuo prima casa, perché viene meno la parte relativa al conteggio del ritorno economico legato alla detrazione fiscale. Questo perché il mutuo seconda casa non può usufruirne. Quindi per valutarne la convenienza è sufficiente andare a calcolarne l’onerosità. Un sistema estremamente faticoso, e che non può portare a stime affidabili completamente nel caso di mutuo a tasso variabile, è quello che passa per il calcolo degli interessi complessivamente pagati alla fine del piano di ammortamento.
Un sistema molto più sbrigativo invece è rappresentato dal Taeg che costituisce l’indice sintetico di costo complessivo dell’operazione di finanziamento, e comprende anche gli eventuali costi sostenuti per le spese di perizia, di istruttoria e assicurazione obbligatoria. Rimangono fuori solo le eventuali assicurazioni fidejussorie e le spese di incasso rid, qualora presenti. Il Taeg, a livello di sistemi di comparazione, è estremamente pratico da utilizzare, ed inoltre obbligatoriamente, per legge, deve essere specificato in ogni contratto di finanziamento, quindi a maggior ragione per un finanziamento importante come quello del mutuo.