Il progetto di divisione immobiliare è il documento tecnico e planimetrico redatto da un professionista abilitato (geometra, architetto o ingegnere) che definisce la suddivisione di un terreno o di un edificio in più lotti o unità distinte, con l’indicazione dei confini, degli accessi, delle superfici e delle eventuali opere di urbanizzazione necessarie; serve a ottenere le autorizzazioni comunali e a procedere all’aggiornamento catastale e alla registrazione delle nuove particelle o subalterni, garantendo la conformità urbanistica e la possibilità di vendere, trasferire o valorizzare singole porzioni dell’immobile.
Come scrivere progetto di divisione immobiliare
Un progetto di divisione immobiliare, redatto da un tecnico abilitato, deve descrivere in modo circostanziato e comprovabile sia lo stato di fatto dell’immobile sia lo stato di progetto conseguente alla suddivisione, fornendo tutti gli elementi necessari per individuare, valutare, autorizzare e trascrivere la nuova configurazione patrimoniale. Innanzitutto occorre una descrizione generale dell’immobile comprensiva della sua ubicazione precisa, con l’indirizzo completo, i dati catastali aggiornati (foglio, particella, subalterno se presenti), la consistenza e la destinazione d’uso attuale; è fondamentale allegare le visure catastali e le planimetrie catastali vigenti per consentire il confronto con la proposta. Devono essere presenti elaborati grafici quotati e in scala (planimetrie di stato di fatto e di progetto per ogni piano interessato, piante, prospetti e sezioni se rilevanti) con indicazione chiara del nord, delle quote altimetriche e dei punti di riferimento topografici; le tavole devono identificare distintamente le unità immobiliari risultanti, con la numerazione provvisoria dei nuovi lotti, la rappresentazione delle partizioni murarie, delle aperture, delle aree esterne e degli accessi, nonché la localizzazione dei posti auto e delle pertinenze. Accompagnano le tavole una relazione tecnica dettagliata che illustra i criteri adottati per la ripartizione, i metodi di misurazione delle superfici utilizzate (superficie utile, superficie commerciale, superficie lorda, cubatura), i calcoli della consistenza edilizia e i prospetti riassuntivi delle superfici e dei volumi delle nuove unità, con indicazione delle modalità di determinazione commerciale utilizzate per eventuali ripartizioni di valore o per la determinazione delle quote millesimali. La relazione deve anche riportare lo stato dei titoli abilitativi esistenti: permessi di costruire, SCIA, CILA, DIA o altre pratiche edilizie pregresse, con l’indicazione di eventuali opere di frazionamento già autorizzate o di opere necessarie per realizzare la divisione (lavori di ristrutturazione, opere murarie, impiantistiche), e la dichiarazione di conformità o l’indicazione delle pratiche da avviare per ottenere la regolarizzazione urbanistico-edilizia.
Devono essere esplicitate le servitù, i vincoli e gli oneri gravanti sull’immobile, desunti da visure ipotecarie e catastali, e le fasce di rispetto eventualmente imposte da vincoli paesaggistici, monumentali, idrogeologici o sismici; se presenti, vanno riportate le prescrizioni della Soprintendenza o degli altri enti vincolanti e la verifica di compatibilità del progetto con tali vincoli. È essenziale indicare lo stato degli allacciamenti alle reti di pubblica utilità: fognatura, acquedotto, energia elettrica, gas, rete telefonica e dati; se la divisione comporta nuovi allacci o la modifica di quelli esistenti, il progetto deve contenere le planimetrie di collegamento, le autorizzazioni o preventivi dei gestori e le soluzioni proposte per il recapito delle acque meteoriche e nere. Per le parti strutturali interessate da interventi occorre allegare una relazione strutturale firmata da un ingegnere abilitato che valuti la fattibilità, indichi eventuali opere di consolidamento e verifichi il rispetto della normativa antisismica vigente; analogamente, se la destinazione d’uso delle unità cambia o entra in gioco una nuova attività soggetta a normative specifiche, devono essere fornite le verifiche igienico-sanitarie, di prevenzione incendi e di accessibilità per persone con disabilità, con le eventuali certificazioni o le soluzioni progettuali proposte per adeguare l’immobile.
La progettazione deve includere la definizione chiara delle parti comuni e delle parti esclusive, con la conseguente redazione delle tabelle millesimali quando richiesto, o quantomeno delle indicazioni circa la ripartizione delle quote di proprietà e delle responsabilità di manutenzione. Se la divisione comporta la costituzione di nuove proprietà indipendenti o la nascita di un condominio, il progetto deve predisporre il regolamento di condominio o gli accordi tra le parti, le planimetrie di ripartizione dei parcheggi e delle pertinenze, e la descrizione delle modalità di utilizzo e gestione delle aree comuni. Va inoltre allegata la documentazione fotografica dello stato di fatto, eventuali rilievi topografici con coordinate georeferenziate se la materia lo richiede, e quando necessario una relazione geologica o geotecnica per aree a rischio o per interventi che modifichino i carichi sulle fondazioni.
Dal punto di vista procedurale sono indispensabili l’indicazione del professionista responsabile del progetto, con firma e timbro, e l’indicazione dei soggetti proprietari con i relativi titoli di possesso; occorre altresì riportare la normativa di riferimento applicata e dichiarare le procedure amministrative che si intendono seguire, con la previsione delle pratiche da presentare al Comune e dell’eventuale aggiornamento catastale attraverso gli strumenti ufficiali (Pregeo per frazionamenti fondiari o DOCFA per variazioni di particelle urbane, ove applicabile). Il progetto dovrebbe contenere un quadro economico con la stima dei costi degli interventi necessari per la divisione, l’eventuale preventivo per oneri e diritti comunali, e la previsione dei tempi di esecuzione e delle fasi operative; se vi sono accordi tra coeredi o comproprietari, è opportuno allegare verbali o patti scritti che definiscano le quote e le modalità di trasferimento, nonché indicazioni circa l’eventuale necessità di cancellazione o voltura di ipoteche e gravami. Infine devono essere previsti gli allegati amministrativi obbligatori per la successiva trascrizione notarile e per l’aggiornamento catastale: visure catastali e ipotecarie aggiornate, eventuali atti di provenienza, autorizzazioni urbanistiche e certificazioni richieste, oltre alle dichiarazioni di conformità e alle asseverazioni tecniche richieste dalla normativa vigente; senza questi elementi il progetto rimane privo dei requisiti necessari per l’approvazione comunale, l’aggiornamento catastale e la trascrizione presso i registri immobiliari.
Esempio progetto di divisione immobiliare
PROGETTO DI DIVISIONE IMMOBILIARE
1. TITOLO E INFORMAZIONI GENERALI
1.1 Titolo del progetto: Progetto di Divisione Immobiliare dell’immobile sito in _______________
1.2 Indirizzo: ________________________________________________________________
1.3 Committente/Proprietario: __________________________________________________
1.4 Rappresentante legale (se diverso): _________________________________________
1.5 Progettista responsabile: Nome, qualifica, iscrizione albo, contatti: _______________
1.6 Direzione lavori (se nominata): _____________________________________________
1.7 Data redazione: ____/____/____
1.8 Riferimenti pratiche amministrative: Protocollo Comune n. _________; Pratica edilizia: (CILA/SCIA/P.d.C/altro) n. _________ del ____/____/____
2. PREMESSE E OGGETTO DELL’INTERVENTO
2.1 Premesse tecniche e normative di riferimento: (indicare normativa urbanistica comunale, D.P.R. 380/2001, norme tecniche, regolamenti locali, leggi regionali ecc.) _______________________________________________________________________
2.2 Oggetto: Proposta di divisione interna/frazionamento catastale dell’unità immobiliare intestata a _____________________________________________________, consistenza attuale e destinazione d’uso attuale: _______________________________________________________________________
2.3 Finalità della divisione: (es. destinazione a vendita singola unità, frazionamento per costituzione diritti reali separati, adeguamento catastale) _______________________________________________________________________
3. QUADRO CATASTALE E TITOLI DI PROPRIETÀ
3.1 Identificazione catastale: Foglio ____, Particella ____, Subalterno ____, Categoria ____, Classe ____, Rendita ____
3.2 Titoli di proprietà: Atto di acquisto/eriscrizione/visura notaio n. _______ data ____/____/____, note gravanti: ___________________________________________________
3.3 Vincoli urbanistici, paesaggistici, storici/artistici, ambientali o servitù: _______________________________________________________________________
4. DESCRIZIONE DELLO STATO DI FATTO
4.1 Descrizione architettonica: pianta generale, numero vani, distribuzione interna, accessi, balconi, terrazzi, scale, ascensore, cantine, garage, locali tecnici.
4.2 Impianti esistenti: elettrico, idrico-sanitario, riscaldamento, condizionamento, scarichi, impianto gas, impianto antincendio (stato di conformità).
4.3 Struttura e finiture: tipo di struttura portante, solai, pareti interne portanti/ non portanti, finiture interne ed esterne.
4.4 Superfici: superficie utile netta, superficie commerciale, superficie catastale per ogni unità attuale: __________________________
5. DESCRIZIONE PROGETTUALE DELLA DIVISIONE
5.1 Schema generale della divisione: numero di nuove unità, identificazione provvisoria (Unità A, B, C…), ubicazione e rapporto con accessi comuni.
5.2 Destinazioni d’uso previste per ciascuna unità: residenziale, commerciale, ufficio, altro.
5.3 Ripartizione aree e pertinenze: box, posti auto, cantine, giardini privati, porzioni di cortile, aree comuni.
5.4 Planimetrie e quote: elenco degli elaborati grafici allegati (planimetria stato di fatto, planimetria stato di progetto, piante quotate, prospetti, sezioni, planimetria catastale aggiornamento).
5.5 Variazioni planimetriche: opere murarie interne, nuovi tramezzi, demolizioni, nuove aperture, innalzamento o abbassamento pavimenti, modifiche scala/ascensore.
5.6 Accessi separati e comunicazioni: eventuale frazionamento di accessi esterni, serramenti esterni, norme per unità a livello strada.
6. INTERVENTI EDILIZI E STRUTTURALI PREVISTI
6.1 Elenco sintetico delle opere: demolizioni, nuove tamponature/tramezzi, opere di rifinitura, impiantistiche, adeguamenti di servizi igienici, opere a verde, sistemazioni esterne.
6.2 Verifica delle opere strutturali: interventi sulle strutture portanti (se previsti) con relazione strutturale e prescrizioni tecniche conformi alle NTC vigenti.
6.3 Interventi non strutturali: sostituzione tramezzi, adeguamento impianti, risanamento umidità, isolamento termo-acustico.
6.4 Adempimenti verso il condominio (se presente): comunicazioni, autorizzazioni assembleari per opere su parti comuni.
7. IMPIANTI E SICUREZZA
7.1 Adeguamento impianti alle normative vigenti: scheda impianto elettrico, idrico-sanitario, riscaldamento, gas; conformità a norme CEI, UNI e normative locali.
7.2 Prevedibili modifiche degli allacci esistenti (acqua, energia elettrica, gas, fognatura) e pratiche per volture allacci.
7.3 Prevenzione incendi (se applicabile): verifica requisiti antincendio, prescrizioni per compartimentazioni, vie di fuga, estintori, impianto di rilevazione.
7.4 Sicurezza in cantiere: redazione piano operativo di sicurezza (POS) e coordinamento della sicurezza (CSP/CSE) se previsti.
8. ACCESSIBILITÀ E BARRIERA ARCHITETTONICA
8.1 Verifica conformità agli standard di accessibilità per le singole unità e spazi comuni.
8.2 Interventi di adeguamento per eliminare barriere architettoniche: rampe, ascensori, servizi igienici accessibili.
9. CONFORMITÀ URBANISTICA E CATASTALE
9.1 Verifica di conformità urbanistica: rispondenza allo strumento urbanistico vigente e destinazioni d’uso ammesse.
9.2 Adeguamento planimetrico catastale: predisposizione pratiche di frazionamento e aggiornamento Docfa per le nuove unità.
9.3 Eventuali incongruenze da sanare: indicazione degli interventi e delle pratiche richieste per regolarizzazione.
10. VALUTAZIONI ECONOMICHE E TEMPISTICHE
10.1 Computo metrico estimativo: elenco analitico dei lavori con prezzi unitari e totale preventivato (allegare computo).
10.2 Spese tecniche e oneri amministrativi: spese progettuali, diritti comunali, oneri di urbanizzazione (se dovuti), spese catastali e notarili.
10.3 Cronoprogramma lavori: durata stimata delle fasi progettuali, autorizzative, esecutive e rilascio documentazione finale (termine: ____ settimane/mesi).
11. ELABORATI TECNICI ALLEGATI
11.1 Relazione tecnica descrittiva dello stato di fatto e di progetto.
11.2 Relazione catastale e visura.
11.3 Relazione strutturale (se necessaria).
11.4 Elaborati grafici: piante stato di fatto, piante stato di progetto, prospetti, sezioni, dettagli costruttivi.
11.5 Computo metrico estimativo e quadro economico.
11.6 Piano di sicurezza e coordinamento (POS/CSP/CSE) se applicabile.
11.7 Certificato di prestazione energetica (APE) ante e post intervento o indicazioni per sua redazione.
11.8 Documentazione fotografica.
12. ADEMPIMENTI AMMINISTRATIVI E AUTORIZZAZIONI
12.1 Elenco delle pratiche da presentare al Comune: CILA/SCIA/Permesso di costruire/Comunicazione inizio lavori asseverata ecc.
12.2 Eventuali nulla osta o autorizzazioni di enti terzi: Soprintendenza, Genio Civile, ASL, Vigili del Fuoco, Autorità idrauliche, ecc.
12.3 Procedure catastali: presentazione documentazione Docfa per aggiornamento mappa e particelle.
13. RELAZIONE SULLA SOSTENIBILITÀ E RISPARMIO ENERGETICO
13.1 Interventi proposti per miglioramento dell’efficienza energetica: coibentazione, infissi, ottimizzazione impianti.
13.2 Stima del miglioramento in termini di prestazione energetica (APE) e possibili incentivi fiscali.
14. DICHIARAZIONI E IMPEGNI
14.1 Dichiaro che il progetto è stato redatto in conformità alle normative vigenti e agli atti d’ufficio noti al sottoscritto e che le opere previste sono coerenti con le finalità di frazionamento indicate.
14.2 Il committente si impegna a ottenere tutte le autorizzazioni amministrative necessarie e ad adeguare eventuali prescrizioni degli enti competenti non previste nel presente progetto.
15. DOCUMENTAZIONE FINALE E ASSEVERAZIONE
15.1 Documenti da consegnare a fine lavori: certificazioni di conformità degli impianti, dichiarazione di fine lavori, aggiornamento catastale Docfa, eventuale nuova APE, verbali di collaudo (se previsti).
15.2 Asseverazioni tecniche: relazione finale del progettista attestante la corrispondenza delle opere eseguite al progetto approvato.
16. RESPONSABILITÀ PROFESSIONALI
16.1 Elenco dei professionisti incaricati e relativi incarichi (progettista, direttore lavori, coordinatore sicurezza, progettista impianti, strutturista, collaudatore).
16.2 Dichiarazione di assunzione di responsabilità e firma del progettista con indicazione del titolo professionale, numero iscrizione albo e recapiti.
17. FIRME
Progettista: ___________________________ Data: ____/____/____
Committente/Proprietario: ______________ Data: ____/____/____
Direzione lavori (se nominata): __________ Data: ____/____/____
Elenco allegati: _____________________________________________________________
(Planimetrie, relazioni, computo, visure, autorizzazioni, documentazione fotografica, ecc.)